Jeśli jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego, który wynajmujesz i chciałbyś rozwiązać umowę najmu, w niniejszym artykule dowiesz się, kiedy i w jakich przypadkach można wypowiedzieć umowę oraz jak to należy zrobić. Ponadto znajdziesz odpowiedź, co możesz uczynić, jeśli pomimo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, najemca nie zamierza wyprowadzić się z Twojego mieszkania.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania uzależnione od rodzaju najmu
Możliwości wypowiedzenia umowy najmu uzależnione są od rodzaju zawartej umowy najmu, tj. od tego, czy umowa najmu została zawarta na czas określony czy nieokreślony. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania w każdym przypadku powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i w wypowiedzeniu należy podać przyczynę wypowiedzenia umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas określony
Umowa najmu zawarta na czas określony to taka umowa, w której strony ustaliły, że najem będzie trwać przez z góry określony okres, np. na 5 lat albo do dnia 30.06.2022r. W ten sposób zarówno najemca, jak i wynajmujący mają gwarancję, że druga strona nie zrezygnuje z najmu wcześniej.
Z tego względu zasadą jest, że umowy najmu zawartej na czas określony nie można wypowiedzieć przed upływem przewidzianego w niej okresu, a jest to dopuszczalne wyłącznie w przypadkach wyraźnie wskazanych w umowie najmu. Jeśli więc strony, pomimo zawarcia umowy najmu na czas określony, chcą mieć możliwość jej wypowiedzenia wcześniej, muszą w umowie określić bardzo dokładnie, w jakich sytuacjach będzie to możliwe.
Oczywiście, jeśli zarówno wynajmujący, jak i najemca chcą zgodnie zakończyć najem zawarty na czas określony przed upływem przewidzianego w umowie terminu, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawarli porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu. Zawarcie takiego porozumienia jest możliwe zawsze i w każdej chwili.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieokreślony
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, która została zawarta na czas nieokreślony jest zawsze dopuszczalne. Terminy wypowiedzenia powinna regulować umowa najmu, a w przypadku, gdy umowa nie zawiera żadnych postanowień w tym zakresie, to zastosowanie znajdują obowiązujące przepisy.
Jeśli umowę najmu mieszkania zawarto na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie (co jest regułą), to umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przykład: Jeśli wynajmujący złoży wypowiedzenie umowy najmu w dniu 5 marca, to umowa ulegnie rozwiązaniu w dniu 30 czerwca (tj. na koniec ostatniego miesiąca kalendarzowego) a nie w dniu 5 czerwca. Podobnie jeśli wypowiedzenie złoży w dniu 25 marca, to umowa najmu również ulegnie rozwiązaniu w dniu 30 czerwca. Na tym właśnie polega skutek “na koniec miesiąca kalendarzowego”.
Szczególne przypadki wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela mieszkania
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególne przesłanki i terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Właściciel może wypowiedzieć najem nie później, niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności.
W tym ostatnim przypadku właściciel przed złożeniem najemcy wypowiedzenia musi wysłać do najemcy pismo i uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległości. Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego terminu, wynajmujący ma prawo złożyć wypowiedzenie.
Oprócz powyższych przypadków, właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jeśli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Jeśli natomiast najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości i najemca może używać tego lokalu, to właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i najemcy nie przysługuje prawo do innego mieszkania położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Co zrobić, gdy najemca nie opuszcza mieszkania pomimo wypowiedzenia umowy najmu
Jeśli najemca otrzymał do Ciebie wypowiedzenie umowy najmu i pomimo upływu terminu nie opuścił mieszkania, musisz doręczyć mu albo wysłać do niego pisemne wezwanie do wydania mieszkania w zakreślonym terminem oraz poinformować go, że jeśli tego nie zrobi, to skierujesz sprawę do sądu.
Jeśli mimo tego do zwrotu mieszkania nie dojdzie, zmuszony będziesz złożyć do sądu pozew o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu oraz wydanie lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Gdy w sądzie uzyskasz już prawomocny wyrok, to w celu możliwości skierowania sprawy o eksmisję do komornika, musisz wcześniej uzyskać klauzulę wykonalności, aby komornik mógł wszcząć postępowanie egzekucyjne. Postępowanie w tym zakresie jest dość skomplikowane i czasochłonne, dlatego warto w tym zakresie skorzystać z pomocy kancelarii prawnej.
Radca prawny Nina Wolska
Kancelaria Prawna Opole