Jeśli władasz nieruchomością albo jakąś rzeczą od wielu lat i słyszałeś o możliwości jej zasiedzenia, to w niniejszym artykule dowiesz się co to jest zasiedzenie, na czym polega zasiedzenie nieruchomości albo rzeczy ruchomej oraz co trzeba zrobić, aby stać się właścicielem danej rzecz poprzez jej zasiedzenie.
Na czym polega zasiedzenie?
Zasiedzenie można najkrócej opisać jako sposób nabycia własności rzeczy. Może ono dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości (gruntów, budynków i lokali). Zasiedzenie powoduje, że na skutek upływu odpowiednio długiego czasu posiadania nieruchomości albo ruchomości z mocy prawa stajesz się jej właścicielem, jeśli dotychczasowy właściciel nie interesuje się swoją własnością. Co ważne, w przypadku nabycia własności przez zasiedzenie, uzyskujesz prawo własności bezpłatnie, a więc nie musisz dotychczasowemu właścicielowi płacić żadnej ceny ani opłaty za nabywaną przez zasiedzenie rzecz.
Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Natomiast jeśli posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to nabywa on jej własność przez zasiedzenie po upływie trzydziestu lat.
Zatem warunki, na jakich dochodzi do skutku zasiedzenie nieruchomości są następujące:
- posiadanie samoistne nieruchomości, tj. posiadanie rzeczy w taki sposób, jakby się było jej właścicielem. Zasiedzenie nie jest możliwe w przypadku posiadania zależnego nieruchomości, tj. na podstawie m.in. umowy najmu, czy dzierżawy, a także bezumowne posiadanie nieruchomości po wygaśnięciu, gdy posiadacz nie zwraca nieruchomości właścicielowi po wygaśnięciu umowy najmu czy dzierżawy. Konieczne jest zatem zachowywanie się wobec danej rzeczy jak właściciel, a więc np. pobieranie pożytków, ponoszenia obciążeń związanych z rzeczą, uiszczanie wszelkich podatków i opłat związanych z daną rzeczy,
- upływ dwudziestu albo trzydziestu lat posiadania nieruchomości, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Z dobrą wiarą mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz władał nieruchomością, będąc w mylnym ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że jest właścicielem. Z kolei o złej wierze można mówić w sytuacji, gdy w momencie obejmowania nieruchomości we władanie posiadacz wiedział, że nieruchomość ta nie należy do niego.
- nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez wskazany powyżej okres. Warto tutaj zaznaczyć, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane, a nadto przemijająca przeszkoda nie przerywa posiadania.
Wskazane powyżej terminy zasiedzenia będą dłuższe w sytuacji, gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości jest małoletni. W takim przypadku zasiedzenie nieruchomości nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez dotychczasowe właściciela nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Nieco odmiennie wygląda nabycie przez zasiedzenie nieruchomości rolnej. Poza opisanymi powyżej wymogami, zasiedzieć taką nieruchomość może bowiem jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dodatkowym warunkiem nabycia nieruchomości rolnej przez zasiedzenie jest powierzchnia nabywanej nieruchomości, która łącznie z powierzchnią nieruchomości rolnych stanowiących już własność rolnika nie może przekroczyć 300 hektarów użytków rolnych.
Zasiedzenia rzeczy ruchomej (ruchomości) – na czym polega?
Aby nabyć przez zasiedzenie rzecz ruchomą konieczne jest posiadanie jej nieprzerwanie przez co najmniej trzy lata jako posiadacz samoistny oraz pozostawanie w dobrej wierze.
Oznacza to, że musisz posiadać daną rzecz będąc przekonanym, że nikt inny nie ma ani nie zgłaszaj do niej praw. Zatem w odróżnieniu od nieruchomości, zasiedzenie ruchomości jest możliwe wyłącznie przy posiadaniu rzeczy wyłącznie w dobrej wierze.
Jak załatwić formalności związane z zasiedzeniem?
Zasiedzenie nieruchomości albo zasiedzenie rzeczy ruchomej następuje wprawdzie z mocy prawa po spełnieniu wszystkich warunków, ale żeby formalnie potwierdzić nabycie prawa własności przez zasiedzenie konieczne jest podjęcie określonych działań.
Przede wszystkim należy wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Pomimo, że nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa (tj. w momencie upływu wymaganego terminu), to przy załatwianiu formalności z tym związanych nie obejdzie się bez przejścia drogi sądowej. Zatem w przypadku zasiedzenia nieruchomości dopiero po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sądowego można złożyć wniosek o wpisanie do księgi wieczystej osoby, która nabyła prawo własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Radca prawny Nina Wolska
Kancelaria Prawna Proximo