Umowa dożywocia w ciągu ostatnich lat zyskała na popularności i przez wielu seniorów traktowana jest jako sposób na zapewnienie sobie spokojnej starości. Na czym polega umowa dożywocia, w jakiej formie zawiera się umowę dożywocia, jakie wywołuje skutki dla stron, a także czy umowę dożywocia można rozwiązać?
Testament a umowa dożywocia?
Wielu seniorów postanawia jeszcze za życia uregulować swoje sprawy majątkowe, w tym przekazać swoje mieszkanie lub dom najbliższym członkom rodziny. Tego rodzaju uregulowanie może nastąpić w formie testamentu, jednak pamiętać należy, że testament wywołuje skutki prawne dopiero w momencie śmierci spadkodawcy, a mimo to testament i tak często podważany jest (nawet jeśli został sporządzony w formie aktu notarialnego) przez tych członków rodziny osoby zmarłej, które nie zgadzają się z jego treścią.
Oprócz testamentu uregulowanie spraw majątkowych może nastąpić poprzez zawarcie umowy dożywocia, która w odróżnieniu od testamentu wywołuje skutki prawne już w momencie jej zawarcia.
Co to jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna, na podstawie której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zgodnie z tą umową nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc w pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Oczywiście w treści umowy o dożywocie strony mogą inaczej uregulować obowiązki spoczywające na nabywcy nieruchomości względem jej zbywcy – obowiązki te mogą być szersze albo węższe aniżeli powyżej opisane.
Co to jest prawo dożywocia?
Ustanowienie prawa dożywocia następuje w ten sposób, że w jednym akcie notarialnym jedna ze stron przenosi nieodpłatnie na rzecz drugiej strony własność określonej nieruchomości, a w zamian za to nieruchomość ta zostaje obciążona prawem dożywocia. W związku z tym w przypadku sprzedaży tak obciążonej nieruchomości innej osobie, nabywcę takiej nieruchomości ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia, a więc zobowiązany jest do zapewniania dożywotnikowi opieki i środków utrzymania.
Czy prawo dożywocia można zbyć?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego prawo dożywocia jest niezbywalne. W związku z tym osoba, na rzecz której ustanowione zostało dożywocie, nie może tego prawa przenieść (sprzedać, darować, użyczyć itp.) na jakąkolwiek inną osobę.
Prawo dożywocia ma ściśle osobisty charakter i wygasa w momencie śmierci dożywotnika, tj. osoby, na rzecz której prawo dożywocia zostało ustanowione. To oznacza, że prawa dożywocia nie można też zapisać w testamencie na rzecz oznaczonej osoby – taki zapis będzie nieważny.
Czy prawo dożywocia można zamienić na rentę?
Ustawodawca przewidział, że z uwagi na ściśle osobisty charakter prawa dożywocia, które sprowadza się najczęściej do osobistego sprawowania opieki i zapewnienia utrzymania dożywotnikowi przez osobę, na której rzecz przeniesiona została własność nieruchomości, stosunki między stronami mogą ulec pogorszeniu.
I w praktyce niestety często zdarza się, że między zobowiązanym a dożywotnikiem dochodzi do poważnych konfliktów. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Zatem jeśli strony pozostają ze sobą w konflikcie i nie ma widoków na poprawę ich wzajemnych relacji, to każda ze stron może wystąpić na drogę sądową z żądaniem zamiany prawa dożywocia (w całości albo w części) na dożywotnią rentę. Jeśli sąd uwzględni żądanie, to zasądzi na rzecz osoby uprawnionej (zbywcy nieruchomości) odpowiednią kwotę tytułem dożywotnie renty, którą zobowiązany (nabywca nieruchomości) będzie zmuszony płacić dożywotnikowi zamiast zapewnienia mu opieki i pomocy.
Prawo dożywocia można zamienić na rentę również wówczas, gdy osoba zobowiązana z tytułu umowy o dożywocie zbyła otrzymaną od dożywotnika nieruchomość. Wynika to z tego, że prawo dożywocie ma charakter ściśle osobisty i osoba uprawniona może np. nie chcieć, aby opiekę nad nią sprawowała osoba obca, tj. inna aniżeli osoba, której dożywotnik przekazał nieruchomość.
Czy przekazanie nieruchomości w zamian za prawo dożywocia można cofnąć?
Jak wskazano powyżej, w przypadku konfliktu między stronami umowy dożywocia, który uniemożliwia dalszą styczność zobowiązanego i uprawnionego, sąd w pierwszej kolejności może zamienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę.
Jednakże w wyjątkowych wypadkach sąd na żądanie jednej ze stron, może rozwiązać nawet umowę dożywocia. W takim przypadku własność nieruchomości z momentem uprawomocnienia się wyroku powraca do jej pierwotnego właściciela.
Zaznaczyć jednak należy, że rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe tylko wówczas, gdy nabywca nieruchomości nie zbył jej następnie na rzecz innej osoby. Zatem warunkiem rozwiązania umowy dożywocia jest to, ażeby osoba zobowiązana do zapewnienia dożywotnikowi opieki i środków utrzymania nadal była właścicielem nieruchomości otrzymanej w ramach umowy dożywocia.
Radca prawny Nina Wolska
Kancelaria Prawna Opole i Wrocław