Czy uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe, a jeśli tak, to jak można tego dokonać? To pytanie często zadaje sobie członek wspólnoty, który jest niezadowolony z uchwały podjętej przez pozostałych właścicieli lokali. Podjęcie przez właścicieli lokali uchwały dotyczącej nieruchomości wspólnej, z którą się nie zgadzamy, nie oznacza, że nie mamy już możliwości unieważnienia tej uchwały i musimy się do niej bezwzględnie zastosować. Przepisy ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali stwarzają bowiem właścicielowi lokalu możliwość zaskarżenia każdej uchwały wspólnoty mieszkaniowej w określonych sytuacjach.
Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona zarówno przez członka wspólnoty, który w ogóle nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą, jak i tego, który brał udział w głosowaniu i to niezależnie od tego czy głosował za uchwałą czy przeciw. Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć uchwały podjętej na zebraniu ogółu właścicieli lokali, jak i uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona?
Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może zostać podjęte na podstawie przepisów ściśle określonych w ustawie o własności lokali. Przesłanką uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokalu, naruszenie przez tę uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie przez nią w inny sposób interesów określonego właściciela lokalu.
Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Przesłanką, na podstawie której możemy wnieść o zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być także naruszenie przepisów proceduralnych, dotyczących na przykład trybu podejmowania uchwały, o ile naruszenie to miało wpływ na treść uchwały. Umowa właścicieli lokali to umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, ustalona zarówno w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, jak i w zawartej później umowie w formie aktu notarialnego, w których to umowach właściciele lokali w szczególności powierzają zarząd osobie fizycznej lub prawnej i określają zakres czynności, do których podejmowania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej upoważniony jest zarząd.
Podstawą zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być również naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Tutaj sąd ocenia na przykład celowość wykonania danego zadania objętego zaskarżoną uchwałą wspólnoty, jak również kosztów związanych z realizacją takiej uchwały.
Natomiast naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu może polegać między innymi na ograniczeniu możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej lub własnego lokalu czy na pogorszeniu warunków korzystania z własnego lokalu, zwiększenie obciążenia utrzymania nieruchomości wspólnej w taki sposób, że określony właściciel zostaje obciążony tymi kosztami w sposób niewspółmierny do pozostałych współwłaścicieli.
W jaki sposób zaskarża się uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej następuje poprzez złożenie do właściwego sądu powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Należy to uczynić najpóźniej w ciągu 6 tygodni liczonych od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Po upływie 6-tygodniowego terminu zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w zasadzie nie będzie już możliwe.
Dla zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie pozwu na poczcie listem poleconym w ostatnim dniu tego terminu, jeśli pozwu nie składamy osobiście biurze podawczym sądu. Sądem właściwym do rozpoznania pozwu jest w każdym przypadku sąd okręgowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej, bez względu na charakter zaskarżanej uchwały (tj. czy dotyczy ona spraw majątkowych czy niemajątkowych), zakres jej zaskarżenia i tzw. wartość przedmiotu sporu. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł, płatnej na rachunek bankowy właściwego sądu.
Należy pamiętać, że zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej od chwili jej podjęcia wiąże wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną i złożenie pozwu do sądu nie wstrzymuje jej wykonania. W związku z tym również ten członek wspólnoty mieszkaniowej, który zaskarżył uchwałę, ma obowiązek stosować się do tej uchwały. Jednakże właściciel w pozwie przeciwko w wspólnocie może zażądać wstrzymania zaskarżonej uchwały do czasu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego. Sąd może (ale nie musi) wówczas postanowić o wstrzymaniu wykonania takiej uchwały.
Radca Prawny
Nina Wolska